Z tego artykułu dowiesz się czy, jako cudzoziemiec, musisz uzyskać decyzję zezwalającą na nabycie nieruchomości w Polsce, jak przygotować wniosek o wydanie takiej decyzji oraz co się wydarzy, jeżeli nabyłbyś nieruchomość bez wymaganego zezwolenia.
Czy wiesz, jaka jest najstarsza, do dziś obowiązująca polska ustawa?
….?
Jest to ustawa z 24 marca 1920 r o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Ma już 105 lat ! Ta ustawa została uchwalona w okresie międzywojennym, przetrwała czas PRL (Polskiej Republiki Ludowej) i transformację ustrojową w Polsce ! Od momentu jej uchwalenia była wielokrotnie nowelizowana, także jej obecne brzmienie ma niewiele wspólnego z jej brzmieniem z 1920 roku. Tak naprawdę z jej pierwotnego brzmienia w prawie niezmienionej formie zostało tylko jedno stwierdzenie, czyli :
Nabycie nieruchomości przez obcokrajowca wbrew postanowieniu niniejszej ustawy jest nieważne (w 1920 r. był to art. 7 tej ustawy, a obecnie jest to art. 6 ust.1).
Ten przepis jest pewnie najważniejszym przepisem tej ustawy. Jeśli jesteś cudzoziemcem i chcesz nabyć w Polsce nieruchomość, musisz wiedzieć, że w niektórych przypadkach będziesz musiał uzyskać stosowne zezwolenie, aby zrobić to w sposób ważny i skuteczny.
Jeśli nabyłbyś nieruchomość bez uzyskania wymaganego zezwolenia, wówczas ta czynność prawna będzie uznana za nieważną już w momencie jej dokonywania. To oznaczałoby, że nie wywarła ona żadnych skutków prawnych i nie można ,,naprawić’’ takiej wadliwej czynności np. przez późniejsze uzyskanie zezwolenia. Jak tego uniknąć? Dowiesz się z tego wpisu. Zapraszam Cię do lektury!
Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca – kto musi je uzyskać ?
Zezwolenie na nabycie nieruchomości powinien uzyskać cudzoziemiec. Musisz jednak wiedzieć, że zgodnie z ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, cudzoziemcem nie jest jedynie osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego.Cudzoziemcem jest także (m.in.) osoba prawna czy spółka nieposiadająca osobowości prawnej, która ma siedzibę za granicą. Takie podmioty również mogą nabyć dla siebie nieruchomość. Zatem pamiętaj, że jeżeli będziesz chciał nabyć nieruchomość na rzecz swojej firmy, wtedy również może być konieczne uzyskanie zezwolenia.
Czym jest nabycie nieruchomości przez cudzoziemca i jakie organy wydają na to zezwolenie?
Nabycie nieruchomości to nic innego jak nabycie prawa własności tej nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego (użytkowanie wieczyste w polskim prawie to terminowe i odpłatne prawo do korzystania z nieruchomości, której właścicielem pozostaje inny podmiot – np. Skarb Państwa – jest bardzo zbliżone do prawa własności).
Aby więc nabyć prawo własności (albo prawo użytkowania wieczystego) nieruchomości zasadniczo (z pewnymi wyjątkami, o których przeczytasz poniżej) trzeba uzyskać zezwolenie. Zezwolenie to ma formę prawną decyzji administracyjnej, a więc stosujemy w tych sprawach wszystkie przepisy dotyczące procedury administracyjnej (np. możliwość odwołania się od takiej decyzji, terminy, w jakich powinno zostać wydane zezwolenie itp.). Takie zezwolenie wydaje Minister właściwy do spraw wewnętrznych, o ile sprzeciwu nie wyrazi Minister Obrony Narodowej. W przypadku nieruchomości rolnej sprzeciw może wnieść także Minister właściwy do spraw rozwoju wsi.
Jakie warunki musisz spełnić, aby uzyskać zezwolenie na nabycie nieruchomości w Polsce ?
Jak się zapewne domyślasz, nie zawsze Twój wniosek zostanie rozpatrzony pozytywnie i możesz spotkać się z odmową udzielenia zezwolenia. Zakładamy jednak, że to nie będzie Twój przypadek. Jakie więc warunki musisz spełnić, aby uzyskać decyzję pozytywną ?
Po pierwsze – nabycie przez Ciebie nieruchomości nie może spowodować zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa polskiego lub porządku publicznego. Nie mogą się temu sprzeciwiać także względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa.
Kwestie zagrożenia obronności i bezpieczeństwa państwa są badane przez Ministra Obrony Narodowej, który może wyrazić sprzeciw na nabycie przez Ciebie nieruchomości. Z praktyki wynika, że Minister Obrony Narodowej w takich sytuacjach bada, czy dana nieruchomość jest położona w strefie nadgranicznej albo w pobliżu jednostek i obiektów wojskowych. Istotne znaczenie będzie miało także to, do czego zamierzasz daną nieruchomość wykorzystywać, czyli jaki jest cel nabycia nieruchomości.
Po drugie – musisz wykazać, że zachodzą okoliczności potwierdzające Twoją więź z Polską. Wykażesz te więzi wskazując np. że masz polską narodowość lub jesteś polskiego pochodzenia (pomimo braku posiadania obywatelstwa polskiego) albo, że jesteś małżonkiem obywatela polskiego. Więź z polską wykażesz także, jeżeli udokumentujesz, że posiadasz zezwolenie na pobyt stały w Polsce, zezwolenie na pobyt rezydenta długoterminowego UE albo większość z zezwoleń na pobyt czasowy. O takiej więzi będzie także świadczył fakt, że wykonujesz w Polsce działalność gospodarczą lub rolniczą, podlegającą pod polskie prawo.
Jak powinien wyglądać wniosek o udzielenie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca ?
Wniosek o udzielenie zezwolenia na nabycie nieruchomości powinien zawierać pięć elementów :
Po pierwsze – oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego
Co to oznacza? Jeżeli jesteś osobą fizyczną, po prostu podaj swoje imię i nazwisko, obywatelstwo oraz miejsce zamieszkania. Jeżeli występujesz o zezwolenie w imieniu osoby prawnej lub spółki nieposiadającej osobowości prawnej – podaj jej nazwę, państwo, w którym ma siedzibę i adres siedziby, przedmiot jej działalności, imiona i nazwiska członków zarządu, a także informacje dotyczące wspólników, udziałowców i akcjonariuszy (np. jeżeli wspólnikiem jest osoba fizyczna – należy podać jej imię, nazwisko, obywatelstwo i adres zamieszkania).
Po drugie – wniosek o zezwolenie na nabycie nieruchomości powinien zawierać oznaczenie nabywanej nieruchomości.
W przypadku nieruchomości gruntowej będzie to nabywany tytuł prawny do nieruchomości (np. własność), ulica, miejscowość, gmina i województwo, numer działki ewidencyjnej, powierzchnia w hektarach, numer księgi wieczystej oraz cechy zabudowy.
Z kolei w przypadku nieruchomości budynkowej we wniosku będziesz musiał podać numer porządkowy budynku, powierzchnię użytkową budynku w metrach kwadratowych, ulicę, miejscowość, gminę i województwo.
Może się także wydarzyć, że będziesz nabywał lokal stanowiący odrębny przedmiot własności. W takiej sytuacji powinieneś podać numer porządkowy budynku i lokalu, ulicę, miejscowość, gminę i województwo, powierzchnię użytkową lokalu w metrach kwadratowych oraz udział w nieruchomości wspólnej, na której usytuowany jest lokal.
Po trzecie – we wniosku o zezwolenie na nabycie nieruchomości powinieneś oznaczyć zbywcę, czyli podać jego imię, nazwisko i adres zamieszkania (jeżeli zbywcą jest osoba fizyczna) albo nazwę i adres siedziby (jeżeli zbywcą jest osoba prawna).
Po czwarte – we wniosku powinieneś określić także formę prawną nabycia nieruchomości – to oznacza, że musisz określić, czy zamierzasz nabyć nieruchomość na przykład poprzez umowę sprzedaży albo umowę darowizny.
Po piąte – we wniosku o zezwolenie na nabycie nieruchomości musisz poinformować, w jakim celu nabywasz nieruchomość i jakie są Twoje możliwości jej nabycia.
Jeżeli chodzi o cel, to nieruchomość może być nabywana np. w celu prowadzenia działalności gospodarczej, w celach rekreacyjno – wypoczynkowych albo na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Natomiast w ramach wskazania, jakie są twoje możliwości nabycia nieruchomości, powinieneś pokazać, że masz możliwości finansowe, aby daną nieruchomość nabyć, w tym wyjaśnić, jakie jest źródło pochodzenia tych środków finansowych.
Pamiętaj także, aby do wniosku dołączyć dokumenty, które potwierdzą okoliczności, na które się powołujesz.
Jak wygląda zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca ?
Zezwolenie na nabycie nieruchomości, jak każda inna decyzja administracyjna zasadniczo będzie zawierało m.in. rozstrzygnięcie i uzasadnienie. Uzasadnienie może być czasem ograniczone jedynie do uzasadnienia prawnego (czyli wskazania przepisów, na których oparł się organ wydając decyzję i wyjaśnienia ich). Będzie tak w sytuacji, gdy wymagać będzie tego obronność i bezpieczeństwo państwa. Wówczas nie znajdziemy w decyzji uzasadnienia faktycznego, zawierającego m.in. wskazanie faktów, na których oparł się Minister wydając decyzję.
Każde zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w swoim rozstrzygnięciu powinno zawierać m.in. wskazanie nabywcy i zbywcy nieruchomości oraz przedmiot nabycia.
Zezwolenie będzie ważne przez 2 lata od dnia jego wydania. W ciągu tych dwóch lat powinieneś nabyć nieruchomość określoną w decyzji. Jeśli tego nie zrobisz, a nadal będziesz zainteresowany nabyciem nieruchomości, konieczne będzie ponowne przeprowadzenie całego postępowania i uzyskanie nowego zezwolenia. Przepisy nie dopuszczają przedłużenia powyższego – dwuletniego terminu.
Dodatkowo zezwolenia nie będziesz mógł przenieść na inny podmiot – np. w sytuacji, kiedy byłeś zainteresowany kupnem danej nieruchomości, ale po uzyskaniu zezwolenia zmieniłeś zdanie, a jest inny chętny – również cudzoziemiec – zainteresowany nabyciem nieruchomości. W takiej sytuacji również konieczne będzie uzyskanie nowego zezwolenia na nabycie nieruchomości.
W jakich sytuacjach uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie będzie konieczne ?
Nie będziesz potrzebował zezwolenia na nabycie nieruchomości między innymi, w takich przypadkach :
- gdy zamierzasz nabyć samodzielny lokal mieszkalny (innymi słowy po prostu ,,mieszkanie’’, które nabywasz właśnie po to, aby zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe),
- gdy nabywasz garaż i jest to związane z Twoimi potrzebami mieszkaniowymi,
- gdy mieszkasz w Polsce od co najmniej 5 lat od dnia udzielenia Ci zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE,
- gdy jesteś małżonkiem polskiego obywatela i nabywasz nieruchomość co najmniej 2 lata od dnia, w którym uzyskałeś zezwolenie na pobyt stały albo zezwolenie na pobyt rezydenta długoterminowego UE, a nabywana nieruchomość wejdzie do wspólnego majątku – Twojego i Twojego małżonka,
- jeżeli nabywasz nieruchomość od osoby, po której mógłbyś dziedziczyć ustawowo (czyli np. od Twojej mamy, dziadka), a zbywca był właścicielem (użytkownikiem wieczystym) tej nieruchomości od co najmniej 5 lat,
- jeżeli jesteś obywatelem (albo przedsiębiorcą) z państwa – strony umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym (EOG) albo Konfederacji Szwajcarskiej.
Zwolnienie dla obywateli spoza państw EOG i Konfederacji Szwajcarskiej nie będzie obowiązywało w przypadku zamiaru nabycia nieruchomości w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni powyżej 1 ha.
Najczęściej zadawane pytania
Jak długo będę czekał na uzyskanie zgody na nabycie nieruchomości od dnia złożenia wniosku ?
Sprawa wydania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca z reguły jest tzw. sprawą ,,szczególnie skomplikowaną’’, co oznacza, że czas na jej załatwienie to dwa miesiące. Powinieneś jednak pamiętać, że to czasu postępowania nie wlicza się okresów, kiedy Minister właściwy do spraw wewnętrznych, rozpatrujący Twoją sprawę, oczekuje na ewentualny sprzeciw Ministra Obrony Narodowej czy ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. W praktyce, na wydanie takiej decyzji możesz oczekiwać około 5 miesięcy.
Ile zapłacę przy złożeniu wniosku o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości?
Opłata skarbowa za wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości wynosi 1570 zł. Dowód uiszczenia tej opłaty (np. potwierdzenie dokonania przelewu bankowego) najlepiej jest złożyć wraz z wnioskiem. Dodatkowo, jeżeli ustanowisz w swojej sprawie pełnomocnika powinieneś złożyć dowód uiszczenia opłaty skarbowej od złożenia dokumentu udzielającego pełnomocnictwa, która wynosi 17 zł.
Co się wydarzy, jeżeli kupię nieruchomość pomimo braku wymaganego zezwolenia ?
Jeżeli kupiłbyś nieruchomość pomimo braku wymaganego zezwolenia, wówczas taka czynność będzie uznana za nieważną. To oznaczałoby, że nie wywarła ona żadnych skutków prawnych i nie można ,,naprawić’’ takiej wadliwej czynności np. przez późniejsze uzyskanie zezwolenia.
Czy aby kupić mieszkanie albo garaż powinienem mieć zezwolenie na nabycie nieruchomości ?
Nie będziesz potrzebował zezwolenia na nabycie nieruchomości, gdy zamierzasz nabyć tzw. samodzielny lokal na swoje potrzeby mieszkaniowe. Podobnie będzie, gdy zamierzasz nabyć garaż i również będzie to związane z Twoimi potrzebami mieszkaniowymi.
Julia Dolińska
radca prawny
Zdjęcie: Ian MacDonald